فایل شرایط و ضوابط تملک اراضی برای طرح های عمومی و دولتی

جزئیات و دریافت

این پایان نامه در قالب فرمت word قابل ویرایش ، آماده پرینت و ارائه به عنوان پروژه پایانی میباشد .

 
فهرست مطالب
چکیده    8
مقدمه    8
الف. بیان مساله    11
ب. اهمیت و ضرورت انجام تحقيق    13
ج. مرور ادبیات و سوابق مربوطه    13
د. جنبه جديد بودن و نوآوري در تحقيق    15
ه. اهداف مشخص تحقيق    15
و. فرضيه‏هاي تحقیق    15
فرضیه اصلی    15
فرضیه هاي فرعی    15
بخش اول: آشنایی با نحوه تملکات املاک در طرح های عمومی و دولتی    17
فصل اول: آشنایی با مفاهیم مرتبط    17
گفتار اول: تحلیل مفاهیم کلی    17
بند اول: اقسام کلی اراضی    17
بند دوم: مفهوم مال و مالكيت    20
بند سوم: مفهوم حقوق مالکانه    25
بند سوم: مالکیت خصوصی    26
بند چهارم: طرح‌های عمومی و دولتی    27
گفتار دوم: تشریفات تملک اراضی    28
بند اول: تعيين محدوده مورد تملك و اعلام به اداره ثبت    29
بند دوم: اخذ نظريه كميسيون ماده 12 وزارت مسكن و شهرسازي    30
بند سوم: اعلام تملك اراضي به اشخاص ذينفع    31
گفتار سوم: مراجع صالح به تملك اراضي    32
بند اول: تملك اراضي توسط دولت    32
بند دوم: وزارتخانه ها    33
بند سوم: مؤسسات دولتي    33
بند چهارم: شركتهاي دولتي يا وابسته به دولت    34
بند پنجم: مؤسساتي كه شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذكر نام باشد    34
بند ششم: تملك اراضي توسط شهرداري    35
فصل دوم: اصل تسلیط و حمایت قانونی از حق مالکیت خصوصی    36
گفتار اول: جایگاه حق مالکیت خصوصی    36
بند اول: بررسی حق مالکیت    36
بند دوم: اصل تسلیط    39
گفتار دوم: جایگاه حق مالکیت خصوصی در حقوق موضوعه    41
گفتار سوم: محدودیت های وارده بر حق مالکیت خصوصی    44
بند اول: اصل تسلیط و قاعده لاضرر    44
بند دوم: استثنائات قانونی وارده بر اصل تسلیط ناشی از مجاورت املاک، قرارداد و اشاعه    46
بند سوم: تحدید و سلب مالکیت در راستای حفظ منافع عمومی    47
فصل سوم: ماهیت حقوقی تملک در حقوق ایران    57
گفتار اول: نظریه عقد (قرارداد)    57
بند اول: مفهوم اجتماعی عقد قرارداد    57
بند دوم: ماهیت حقوقی تملک با توافق در خصوص ثمن    58
بند اول : تحلیل توافق    59
بند دوم: نظریه ایقاع    59
گفتار دوم: مبانی و منابع تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه    60
بند اول:‌ مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه    60
بند دوم: منابع تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه    63
گفتار سوم: چگونگي قيمت گذاري املاك و اراضي واقع در طرح هاي عمراني يا عمومي    70
بند اول: قیمت توافقی    70
بند دوم: قیمت کارشناسی    70
بند سوم: قیمت منطقه ای    70
بند چهارم: قیمت روز    71
بخش دوم: حقوق مالکانه در اجرای طرح‌های عمومی و دولتی و روش‌های آن    72
فصل اول: شرایط و آثار تملک و اعتراض به نحوه تملک    73
گفتار اول: شرایط اساسی صحت معاملات    74
بند اول: قصد طرفین و رضای آنها    74
بند دوم: اهلیت طرفین اهلیت طرفین    74
بند سوم: مورد معامله    75
گفتار دوم : شرایط راجع به اشخاص تملک کننده    75
گفتار سوم : شرایط جهت تحصیل    76
فصل دوم: تامین توافقی دستگاه مجری طرح با اشخاص مالک    79
گفتار اول: موارد توافق    80
بند اول: توافق در قیمت    80
بند دوم: توافق در انتقال    81
بند سوم: شرایط توافق    82
گفتار دوم: توافقات شهرداری با مالكان تابع قواعد عمومی قراردادها    83
بند اول:  قراردادي بودن توافقات و مستندات آن    83
بند دوم: نظريه ي تملك بودن توافقات و مستندات آن    88
گفتار سوم: آثار و نتايج نظريه ي تملك بودن توافقات    90
بند اول: اقدام به جلب توافق مالك بدون وجود طرح یا پيش از تصويب آن    91
بند دوم: تغيير طرح يا لغو آن پس از جلب توافق و پرداخت قيمت به مالك    92
بند سوم: انتقال سند توسط مالك و مراجع الزام كننده    92
فصل سوم: تامین غیر توافقی دستگاه مجری طرح با اشخاص مالک    94
گفتار اول: مقررات موجود در تامین غیر توافقی    94
گفتار دوم: موارد عدم توافق    97
بند اول: عدم توافق در قیمت    97
بند دوم: عدم توافق در واگذاری حقوق    100
گفتار سوم: مراجع صالح در جریان اعتراض  به تملک اراضی اشخاص    102
بند اول: دیوان عدالت اداری    102
بند دوم: محاکم دادگستری    103
بند سوم: رسیدگی های خاص در جریان یا پس از تملک اراضی    104
جمع بندی و نتیجه گیری    106
نتیجه گیری    106
ارایه پیشنهادات    110
منابع    111

چکیده
با توجه به پیشرفت جامعه و تسریع در اجرای طرح های عمومی و دولتی در راستای ارتقا و پیشرفت مصالح عمومی، دستگاه های اجرایی در بسیاری از طرح های خود با حقوق مالکانه شخص یا اشخاصی برخورد دارند. بطوریکه ادامه روند طرح؛ منوط به كسب مالكيت اراضي و املاك واقع در طرح هاي مصوب از سوي سازمان مجري طرح است. در اين شرايط حتي اگر مالك در انتقال مالكيت تمايلي نداشته باشد اما از یکسو به علت اهميت طرح هاي تصويبي و از سوی دیگربه دلیل وجود منفعت و مصلحت عمومی، مالكيت از طريق راهكاري قانوني اخذ مي گردد. البته، برای حل و فصل این اختلافات، قانونگذار در صدد برآمده تا تعارض ناشی از تلاقی حقوق عمومی و حقوق خصوصی مالکانه اشخاص، قوانین و مقرراتی را مشخص نماید. اين نوشتار با رويکردي تحلیلي، با توجه به مباني فقه حکومتي و با اعتقاد به برتري حقوق عمومي بر حقوق خصوصي به اي ن نتیجه میرسد که تملکات دستگاه های اجرایی، به نوعی  اعمال حاکمیت دولت است که با برخورداری از قوه ی قاهره و به نحو يك جانبه صورت می گیرد.
کلمات کلیدی: حقوق مالکانه، تملک اراضی، طرح های عمومی و دولتی، حقوق عمومی

مقدمه
افزايش جمعيت شهرها و توسعه محيط‌هاي شهري، چاره‌اي جز توسعه شاهراه‌ها و زيرساخت‌هاي عمراني باقي نمي‌گذارد؛ اما مشکلات بسياري براي توسعه طرح‌هاي عمراني وجود دارد که مهم‌ترين مشکل، تعيين تکليف وضعيت حقوقي زمين‌هايي است که در محدوده اين طرح‌ها قرار دارند. قوانين و مقررات مختلفي به تصويب رسيده است تا شايد اين مشکل را حل کند که در ادامه به بررسي اين قوانين و مقررات مي‌پردازيم.
املاک خصوصی مشتمل بر عرصه و اعیانی احداثی بر آن، هسته ی اصلی اموال غیر منقول را تشکیل می دهند. این املاک از دیدگاه های گوناگون حقوقی مورد توجه قانونگذار واقع شده اند. از روی در جهت حفظ حرمت منازل خصوصی به طور خاص و مالکیت افراد به طور عام، حقوق اساسی به عنوان بنیادیترین شاخه حقوق عمومی و نیز حقوق بشر، حاوی قواعدی برای حمایت از مالکیت اشخاص در این زمینه می باشد. در حقوق خصوصی، املاک مزبور قسمت مهم مباحث مربوط به حقوق اموال را به خود اختصاص داده اند و این چنین است که این املاک محل تلاقی رشته های مختلف حقوقی می باشد.
زمانی این تلاقی حقوق عمومی و حقوق خصوصی، عطف توجه مضاعفی می طلبد که تعارض احکام و آثار آنها نیاز به تمهید قواعدی ویژه داشته باشد. زمانیکه دولت و دستگاه های اجرایی برای دستیابی به توسعه مجبور به استفاده از اراضی خصوصی باشند، حقوق توسعه به عنوان یکی از پر تحول ترین رشته های حقوق عمومی، تملک اراضی و املاک اشخاص حقیق یا حقوقی را مجاز می شمرد.  این در حالی است که حرمت مالکیت خصوصی از دیدگاه حقوق خصوصی قاعده ای است دایمی و تخلف ناپذیر. در مقام جمع بین این دو حق، چاره ای نیست جز اینکه تملک اراضی خصوصی در زمان اضطرار اجازه داده شود، به شرط آنکه بهای عادله املاک خصوصی پرداخت گردد و در ارزیابی املاک اعم از اراضی و اعیانی، فقط به آنچه مورد نیاز دستگاه اجرایی است توجه نگردد بلکه ارزیابی خسارت وارده به مالک خصوصی اعم است از قیمت ابنیه و اراضی و خسارت ناشی از تقویت موقعیت، مد نظر واقع شود.
گرچه قوانین متعددی به بهای روز و قیمت عادله  در ارزیابی املاک خوصوص تملک شده ارجاع دده اند، لیکن در عمل اجرای این قوانین به نحوی است که قیمت و بهای واقعی املاک مورد ارزیابی قرار نمی گیرد. از طرفی ظلم فاحش به مالکین خصوصی که اراضی آنان در محدوده طرح عمومی و عمرانی قرار گرفته روا داشته می شود و از طرف دیگر مالکین اراضی اطراف طرح های عمرانی، به ویژه طرح های توسعه معابر در داخل شهرها و طرح های احداث جاده ها و بزرگراه ها در خارج از شهرها، از اجرای این طرح ها استفاده ناروا می نمایند و صرف هرینه های هنگفت توسط دولت و شهرداری ها در اجرای طرح های توسعه در مجاورت یا نزدیکی آنان، موجب افزایش قیمت املاک خصوصی مزبور می گرددف بدون اینکه عامل افزایش قیمت (دولت و شهرداری ها) از آن بهره برداری داشته باشند. این رویه ی غل در هر دو طرف نیاز به اصلاح دارد و قوانین شفاف و روشن در این رابطه می تواند کارساز باشد.
 

الف. بیان مساله
با توجه به افزایش روز افزون جمعیت، توسعه و گسترش شهرنشینی، پیشرفت صنعت و تکنولوژی از یک طرف و لزوم ایجاد امکانات رفاهی و ارائه خدمات به شهروندان از طرف دیگر، تملیک یا تحصیل اراضی یکی از فعالیت ها و برنامه های جاری برخی دستگاه ها و شرکت های دولتی (مانند سازمان ها و شرکت های تابعه وزارتخانه های نفت، نیرو، راه، مخابرات، مسکن و شهرسازی، جهادکشاورزی و…) است که بمنظور اجرای طرح های عمومی و عمرانی انجام می پذیرد، ضرورت و اهمیت دخالت دولت و سایر سازمان های ارائه دهنده خدمات عمومی از جمله شهرداریها روشن می گردد  .
تملک اراضی جهت اجرای طرح های عمومی و عمرانی، یکی از پیچیده ترین و سخت ترین فعالیتهای حقوقی است که متأسفانه در اغلب موارد، بدون دقتهای حقوقی و قانونی انجام می پذیرد و از آنجا که اجرای سریع طرح های عمومی و عمرانی برای دستگاه ها از اولویت و اهمیت درجه اول برخوردار است، لذا عموماً از اهمیت و ارزش حقوقی و قانونی تملک غفلت نموده که نهایتاً در مواردی منجر به بروز دعاوی حقوقی می گردد که در بسیاری از موارد، همراه با تحمل هزینه های بسیار سنگین می شود. علاوه بر این، برای مالکین و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی نیز مشکل آفرین گردیده و بعضاً اسباب نارضایتی گروهی از مردم را فراهم می سازد  .
در همین راستا با توجه به آنچه که بیان گردید، باید اشاره داشت که حق مالکیت خصوصی در قوانین اساسی و عادی از شان و منزلتی بالا برخوردار می باشد و احترام به این حق در قوانین و مقررات مختلفی مورد تاکید قرار گرفته و ضمانت های اجرایی موثری در این موارد پیش بینی شده است. از سوی دیگر، ضرورت های زندگی اجتماعی، قانونگذار را بر آن داشته تا به واسطه ی قدرت حاکمه ی خویش (قدرت عمومی) و در راستای حفظ منافع و مصالح جمعی و به منظور تسهیل امکان اداره ی امور جامعه در مواردی نسبت به تحدید و حتی سلب مالکیت خصوصی مباردت ورزد. بنابراین اراضی و املاک مورد نیاز دولت در اجرای طرح ها و برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی حتی الامکان بایستی از اراضی و املاک چنین امکانی میسر نمی گردد و از سوی دیگر، ضرورت اجرای این طرح ها و برنامه ها که لازمه ی ارایه خدمات عمومی و ارتقا صنعت و توان اقتصادی کشور و بعضا اداره جامعه و اعمال حاکمیت است، در مواردی تحدید یا سلب مالکیت خصوصی را اجتناب ناپذیر می نماید  .
اراضی و املاکی که بدین منظور مورد نیاز واقع می شوند ممکن است اراضی و املاک عمومی یا خصوصی باشند. تملک و تصرف اراضی و املاک عمومی یا خصوصی هر کدام تابع شرایط و ضوابط قانونی و مستلزم طی مراحل اجرایی و اداری خاصی هستند که تا کنون مطالعه و بررسی و نقد آنها به خصوص در مورد اراضی خارج از محدوده ی شهرها انجام نگردیده است. از طرفی هم تامین اراضی مورد نیاز در اجرای کلیه ی طرح ها و برنامه های عمرانی، عمومی و ... به عنوان اولین گام لازم می اید و بررسی راه کارهای حقوقی و معایب و محاسن رویه های موجود می تواند راهگشای بسیاری از مشکلات و موثر در تسریع اجرای طرح ها و برنامه و ارایه خدمات عمومی به جامعه گردد  .
اما از مقررات مربوطه این طور استنباط می‌شود که دولت و صاحب حقوق مالکانه می‌توانند در خصوص قیمت و ارزش حقوق واقع در طرح دولت، با یکدیگر توافق و تراضی نمایند. دارندگان حقوق مالکانه، به صورت معمول برای توافق در قیمت دارای محدودیتی نمی‌باشند اما در ارتباط با دولت این سؤال مطرح می‌شود که آیا دولت می‌تواند رأسا نسبت به تعیین قیمت و توافق با صاحب حق اقدام نماید، یا این که در این خصوص محدودیت‌هایی وجود دارد.
در پاسخ به سئوال فوق‌الذکر می‌توان گفت، اصولاً دولت برای توافق در خصوص قیمت حقوق مالکانه واقع در طرح دارای اختیار است. در ماده واحده ق.ن.ت.ش گفته شده که در صورت عدم توافق بین دولت و مالک در خصوص قیمت، قیمت توسط هیأتی از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود. همچنین در ماده 3 ل.ق.ن.خ آمده است که: «بهای  عادله اراضی، ابنیه، مستحدثات، تأسیسات و سایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می‌گردد».
ب. اهمیت و ضرورت انجام تحقيق
موضوع کاربری اراضی و حفاظت از آن در مواجه با طرح های عمومی و دولتی که تقدم حقوق عمومی بر حقوق خصوصی اشخاص را به همراه دارد، در وضعیت بسیار شکننده ای قرار دارد، بطوریکه در بخش هایی از حقوق ابهاماتی برای عموم وجود دارد که ضرورت توجه ویژه بدان مبذول می شود.
در این راستا بررسی و شناسایی حقوق راجع به این ثروت (زمین) از اهمیت فراوانی برخور دارد است، مع الاسف این رشته (حقوق زمین یا حقوق اراضی) مهجور مانده است، چنان که اکثریت از قوانین تملک اراضی بی اطلاع هستند.
ج. مرور ادبیات و سوابق مربوطه
در خصوص این موضوع با بررسی و مطالعاتی که صورت گرفت، می توان به پایان نامه هایی همسو با این موضوع اشاره داشت، که از آن جمله می تواند به رساله های زیر اشاره داشت:
1.    سيدمحمد صادق طباطبايي و احسان صافيان اصفهاني (1391) در پژوهشی همسو تحت عنوان "ماهيت توافق‌ شهرداري با مالك ملك در راستاي اجراي طرح‌ عمراني" در چکیده مطالعات خود اشاره دارند که مطابق قوانين حاكم، شهرداري‌ ابتدا بايد با كسب رضايت مالك، ملك را تملك كند؛ در صورت عدم حصول توافق، شهرداري‌ وفق ماده‌ي 8 لايحه‌ي قانوني نحوه‌ي خريد و تملك اراضي و املاك براي اجراي برنامه‌هاي عمومي و عمراني و نظامي دولت مصوب 1358 ملك مورد نظر را در اختيار گرفته و تملك مي‌كند. پرسش اين است كه ماهيت حقوقي اين قبيل تملك‌ها چيست؟ آيا توافقي كه شهرداري مطابق لايحه‌ي قانوني مزبور با مالك انجام مي‌دهد، در زمره‌ي معاملات و تابع قواعد عمومي قراردادها، به ويژه اصل حاكميت اراده است يا آن‌كه نوعي اعمال حاكميت دولت است و شهرداري در اين خصوص، با برخورداري از قوه‌ي قاهره اقدام به تملك يك‌جانبه‌ي ملك مي‌كند؟ اين نوشتار با رويكردي تحليلي، با توجه به مباني فقه حكومتي و با اعتقاد به برتري حقوق عمومي بر حقوق خصوصي به اين نتيجه مي‌رسد كه تملكات شهرداري، به نوعي اعمال حاكميت دولت است كه با برخورداري از قوه‌ي قاهره و به نحو يك‌جانبه‌ صورت مي‌گيرد.
2.    رضا افلاطونی (1385) با عنوان "نظام حقوقی- اداری کاربری اراضی در ایرن با تاکید بر حفاظت اراضی" نام برد، وی در چکیده این پایان نامه، چنین معتقد است که موضوع مالکیت اراضی و حدود آن و محدودیت های مالکیت از جمله محدودیت های ناشی از حفظ نظم عمومی و مبحث اصل توسعه و تقابل یا تقارن آنها با یکدیگر و یا به عبارت دیگر نقش حقوق عمومی در تحدید حقوق خصوصی در جهت حفظ نظم و تامین منافع عمومی است.
3.    از دیگر سو سید محسن بهشتیان (1386) در مطالعات خود تحت عنوان "روش تملک اراضی تامین حقوق مالکانه اشخاص نسبت به املاک واقع در طرح های عمومی شهرداری" می نویسد؛ گسترش شهرنشینی در حال حاضر، یک واقعیت مسلم است، شهرهای به سرعت گسترش می یابند و شهرداری ها نیز باید همگام با این توسعه حرکت کرده و طرح های لازم عمانی را به مرحله اجرا در آورند. اجرای طرح های عمومی، در بسیاری از موارد با حقوق مالکانه اشخاص برخورد دارد. قوانین در صدد بر آمده اند تا تعارض حقوق عمومی و حقوق مالکانه را به بهترین شکل حل و فصل نمایند. این کوشش، به ایجاد نظمی انجامیده که شایسته است ابعاد آن مورد بررسی قرار گیرد. بررسی این نظم، گاه از دیدگاه نظری و ساختاری و گاه از جنبه ی کاربردی و اجرایی قابل بررسی است. از دیدگاه نظری، به مفاهیم، مبانی و منابع این نظم توجه می شود و با تحلیل و تبیین این عناصر، سعی می گردد تا شناختی کلی و کلان از این نظم بدست آید و چهارچوب ها و استخوان بندی این نظم آشکار گردد. در بررسی کاربردی نظم موجود، سعی بر آن است تا راه حل های موجود قانونی، صرف نظر از مبانی و خاستگاه های مربوطه، آن گونه که هستند مورد بررسی و شناخت قرار گیرند. در این طریقه به طرز عمل مجریان و نحوه ی اجرای قوانین بیشتر توجه می شود. برای آشنایی با نظم حاکم بر حقوق مالکانه اشخاص در برابر طرح های عمومی و عمرانی شهرداری، شایسته است که هر دو جنبه مورد بررسی قرار گیرد. در این راه، توانمند کسی خواهد بود که بر هردو جنبه موضوع مورد بحث، احاطه و تسلط داشته باشد.
د. جنبه جديد بودن و نوآوري در تحقيق
راجع به موضوع با بررسی سوابق تاریخی چندان تحقیق جامعی صورت نگرفته است و تنها بر می گردد به چند رساله آنهم مربوط به بعد از دوره قانونگذاری بوده و متعلق به دهه های قبل می باشد. لذا در این پایان نامه بیشترین توجه به قوانین جدید در این امر است.
ه. اهداف مشخص تحقيق
•    نقش اصول حقوق عمومی در حفظ حق مالکیت اراضی و حدود آن و محدودیت های مالکیت
•    تعیین الزامات صیانت از حق بر مالکیت در اجرای طرح های عمومی و عمرانی
•    تعیین کاستی های تملک اراضی در جهت حفظ حقوق مالکانه از دیدگاه حقوق عمومی
و. فرضيه‏هاي تحقیق
فرضیه اصلی
1.    ماهیت حقوقی تملک اراضي باتوجه به توافق در خصوص ثمن بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین به عنوان عقد شناخته می شود.
فرضیه هاي فرعی
1.    دستگاه های اجرایی برای اجرای طرح های خود، مجوزی برای متزلزل نمودن اصل تسلیط نمی باشد.
2.    شرایط جهت تحصیل مجوز تملک یک امر استثنایی می باشد که می تواند اصل تسلیط را تضعیف نماید.